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厦门布局物业城市服务新赛道
发布时间:2021-05-07 10:02
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当前,在国内一些大型城市,物业企业的业务边界正在进一步拓展,从住宅物业、商业物业转向城市公共服务,在城市空间管理、城市资源运营、公共辅助服务等方面持续升级。

在厦门的决策者和行业专家看来,面对物业行业积极布局城市服务的新机遇,厦门可以发挥优势做强市场,为城市服务品质提升、物业企业拓展市场、解决基层治理难题等提供解题思路。

定制服务

形成城市治理新生态圈

2017年,坐拥万国建筑的鼓浪屿申遗成功,鼓浪屿历史国际社区成为厦门的一张新名片。

为了擦亮这张城市新名片,鼓浪屿迎来了一位“大管家”。2020年3月,万物云(原万科物业发展股份有限公司)与厦门思明城建集团有限公司、厦门思明市政事业发展有限公司,共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司(以下简称思明城资),为鼓浪屿全岛提供整合运营服务。5月,思明城资正式登岛,万物云城作为万物云推出的第一个城市服务独立品牌,与思明区区属国企正式开启鼓浪屿城市空间整合服务模式的探索。

“以思明城资为运营主体,我们在鼓浪屿的业务范围包括环卫、市政、绿化、市容等全方位管养服务。”厦门万科物业总经理项凌云介绍说。

城市管理精细化的背景下,万物云城与思明区合作试点鼓浪屿“城市空间整合服务”,即政府把城市公共空间整体作为一个“大物业项目”,委托一家市场化的企业统筹运营管理,双方发挥优势,形成政府主导、企业协同、社会参与的城市治理新生态圈。

“过去,街道在管理中往往花费巨大的人力物力在具体事务的多头对接和协调中,且容易因为多头管理而存在职能交叉、责任不清等问题。”鼓浪屿街道副主任魏盛发表示,通过与万科这样的专业物业企业合作,成立思明城资,既整合了服务资源和事务,实现了“专业人做专业事”,也降低了政府管理成本,真正做到“花小钱办大事”。

政府携手企业,带来的是治理“1+1>2”的效果。以鼓浪屿的环卫工作为例,通过引入万物云城SOP标准化作业流程,因地制宜精准制定工作标准、考评细则,搭建鼓浪屿环卫清洁管理体系,有效提升了环卫清洁的工作效率。在市政服务和园林服务方面,思明城资也通过将万物云城成熟的数字化系统引入鼓浪屿,推动鼓浪屿市政设施设备核心要素的数字化管理和全生命周期的管理。

此外,物业企业的介入也推动执法管理的柔性化,变执法管理为日常前端的服务先行,形成良好的共治氛围,“企业服务在前,政府管理在后”的模式对社会矛盾起到了很好的缓冲作用。

“作为国内物业管理行业的领跑者,以数字化、机械化、专业化的运营手段实行‘绣花式’精细化管理,是我们的核心竞争力。”项凌云告诉记者,除了传统物业企业的优势服务外,他们还结合鼓浪屿历史国际社区的世遗特色,提供公有房产运营管理、历史建筑保护、文化提升等定制化服务,真正将城市空间整合服务的效益最大化。

“早在2017年,万科物业就开始了城市服务计划,提出‘物业城市’管理模式,并在珠海的横琴新区开启了首个新业务。”项凌云说,万物云城在横琴的成功探索为企业后续的“开疆拓土”奠定了基础。目前,万科正积极打造“万物云城”品牌,计划用三年时间落地100个城市服务项目。

应需而生

物业城市服务方兴未艾

随着城市发展和政府职能转变,物业企业积极寻求城市服务行业新机,特别是在受到新冠肺炎疫情影响的2020年,人们开始重新认识物业管理的价值,对物业品质服务的需求不断升级。

在厦门物业行业的从业者看来,随着今年1月5日,住房和城乡建设部等多部门关于加强和改进住宅物业管理工作的相关利好举措的出台,物业行业也迎来了新的发展机遇,其中,物业城市服务无疑是未来趋势,也是潜力巨大的新蓝海。

所谓物业城市服务,即运用市场机制,通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式,对城市公共空间、公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营”,包含市政养护、物业管理、市民生活服务等多元化、多领域的业务。

根据行业测算,城市公共服务将是一个万亿级市场,也是物业公司新的猎场。以企业思维提升城区治理的服务意识、成本意识、效率意识和精细化水平,在有限的预算下,引进社会力量,将一部分公共管理服务职能分包给市场化企业,成为许多城市新的尝试和选择。

厦门大学经济学院副教师刘根荣认为,政府携手企业的城市空间整合服务成为“天时、地利、人和”的必然结果。一方面,是政府部门有提高城市治理水平、探索城市管理提升新思路的客观需求;另一方面,行业快速发展和激烈竞争之下,物业企业孵化城市整合服务新型业务,也成为其转型发展重要路径。

事实上,已经有越来越多的物业企业加速布局,除了万科物业,碧桂园服务、保利物业、龙湖智慧服务等龙头企业也积极试水,抢占城市服务赛道,并孕育出多种服务模式。保利物业瞄准全国超过3.8万个城镇,先后在浙江省嘉善县下属天凝镇、大云镇、西塘景区等地布局,参与城镇公共服务管理;世茂服务与江苏省宿迁市宿城区人民政府合作,将共同搭建“城市综合运营管理服务平台”,其切入点是负责服务8个常年投诉量较高、难管理的住宅小区……

“新的环境下,物业服务正在打破边界,开拓新市场,这个边界既是横向的拓展,也是纵向的深耕。”在厦门联发物业总经理卢欣看来,城市服务是未来趋势,但这其中也充满多种可能。对于体量较小的企业来说,走细分领域的精细化发展之路,或许是更优的选择。以联发物业在厦门诸多文创园和工业园的管理为例,联发物业积极发挥扎根特区发祥地厦门市湖里区的优势,将老旧工业园区改造升级的契机作为企业转型发展的重要平台载体,实现转型升级,拓展品牌服务。

挖掘潜能

探索破解基层治理难题

物业解决的不仅仅是管理问题,更是治理问题。物业城市服务在未来城市基层治理方面大有可为。目前,厦门也在针对物业城市服务展开探索。

解决老旧小区无物业管理问题,将物业城市服务与老旧小区改造提升相结合就是重要的切入点。厦门的思路是,以老旧小区改造为载体,引入物业城市服务,实现城市服务的捆绑升级。具体来说,即通过加大政策扶持力度,提倡相关政府部门通过购买服务等方式,将改造片区内市容环卫、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公用停车场管理等“城市市政物业”整体打包移交投资运营主体管理,以规模化经营降低物业服务成本。

此外,提倡将老旧小区的环境卫生、门卫等基本物业服务(街镇兜底物业)整体打包给投资运营主体管理,并给予一段时间的扶持期,以逐步提高小区居民缴费意识。对于切实无法实现资金平衡的老旧小区改造项目,可研究提供给投资运营主体本片区或跨片区的使用者付费的平衡资源运营项目,以项目组合弥补老旧小区改造支出。


刘根荣表示,这个过程中,要推动物业企业服务与城市品质提升、城市精细化治理的有机融合,尤其是结合推进旧区改造、城中村改造,推进综合治理,支持推动物业管理规范有序,实现行业管理和城市提升“双丰收”。

他建议,物业城市服务除了广度上的探索,也可以尝试深度和精度上的突破。比如,随着社会老龄化的日趋严重,可以发挥物业企业与小区联结紧密的特点和优势,探索物业企业与养老服务的结合。

“厦门在抢抓物业城市服务方面具有天然的优势,比如,厦门在公共服务、基础设施等方面有良好的条件,此外,基于数字化、智慧城市的打造,厦门也形成了成熟的经验。应该发挥优势,找到更多的服务场景的切入点。”刘根荣说,可以通过学习借鉴优秀经验,引入专业力量、突出平台建设,打造社会治理的共建共治共享新格局。